曹县项目房地产企业融资策划书浙江省奉化市琳峰房地产开发有限公司二0一0年十二月十八日项目融资策划书目录一、公司介绍二、项目分析三、市场分析四、管理团队五、财务计划六、融资方案的设计七、项目经济效益评估及融资方案一、公司介绍 1、公司注册 资本金：浙江奉化市琳峰房地产开发有限公司成立于2001年，注册资本金2000万元。2、公司专业经营：房地产楼盘开发、房屋买卖、房屋租赁、代理、房产开发策划评估，本着诚信快捷为原则，办理装修贷款、住房抵押贷款、公积金（组合）贷款、个人住房按揭贷款、增贷还贷、等。3、公司宗旨与战略：房地产综合开发服务商。公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”　为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务，公司始终以重视人才的培育及发展为主，并提供专业、规范的为客户服务。     4、 公司定位及优势： 琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。  公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。     5. 琳峰房产公司拥有品牌价值： 在本地城市扩大基础建设、拆迁安置、、房地产销售积累的大量客户群，建立了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。      6. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点： 公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。7. 项目前期阶段：与山东省曹县政府洽商，开发曹县城区温龙区房地产项目，现有实力股东合作开发，其中一股东为当地工商业界背景良好的投资者投入该项目的8%地产和相当数量现金投入作股份.8.董事会决议： 公司在董事长王忠芳主持下,召开曹县房地产开发项目需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资。准备以项目的土地产权作为股权向社会公开招股筹资开发该房地产商住项目.二、项目分析一、项目的基本情况 A、开发范围： 1、东片区东至　青荷　路，西至约石香炉街　，南至 新安江　路，北至闽江　路。出让面积约为111 亩（以实际测绘面积为准），出让土地性质为商住用地。2、西片区东至石香炉街 ，西至黄山 路，南至新安江　路，北至 闽江　路，出让面积约为130亩，鼓楼家园除外（以实际测绘面积为准）。出让土地性质为商住用地。B、 规划要求及有关约定1、该项目区内应合理设置公共服务设施，按规范要求配置足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要达到现行国家规划设计规范要求和规划部门的要求。2、西片区住宅高层、小高层占项目用地土地面积的60%左右。容积率≥2.5≤3.0，以确保安置回迁，建筑面积≥18万平方。3、东片区商业主体占项目用地土地面积的40%左右。容积率≥1.5≤2.0，建筑面积≥13万平方。4、 该项目经当地工商界名人与山东省和当地市、县政府所属的资产中心洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上正在洽商优惠政策事宜之中。 项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。  5、资金投入概况 ：一、首先开发西片区的130亩的商住用地，住宅楼建筑面积18万平方，造价大概1100元/平方，总造价1.98亿。房产公司自有资金27000万，融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.6亿），±0.000开盘，可回收部分资金。二、然后再开发东片区的111亩的商住用地，酒店公寓及商业广场，建筑面积13万平方，造价大概700元/平方，总造价0.9亿。房产公司融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.27亿），±0.000开盘，可回收部分资金。  自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。130亩项目评估投资与产出构成比例表序号名称数额占总销售收入比例单位:元/平方米地上建筑面积一土地取得成本22,8542%1087.7二前期费用1,9840%94.4三建安成本基础设施配套设施37,7744%1797.9四销售费用19,2772%917.5五管理费用1,8780%89.4六财务费用8,1291%386.9七应交税金259,31327%12342.1八税后净利润598,64163%28492.5合计销售收入949,849100%45208.3111亩项目评估投资与产出构成比例表序号名称数额占总销售收入比例单位:元/平方米地上建筑面积一土地取得成本22,3020%1593.0二前期费用1,7960%128.3三建安成本基础设施配套设施14,1480%1010.6四销售费用25,317,8872%1808420.5五管理费用1,1470%82.0六财务费用6,4690%462.0七应交税金399,756,46732%28554033.4八税后净利润840,760,12166%60054294.4合计销售收入1,265,880,337100%90420024.1二．主要规划指标土地面积：241亩,建筑面积:39,895.5万平方米。用地性质：商住宅用地。容 积 率：西区2.5—3.00。东区1.5—2.5三．地块周边规划项目所处位置为中心城区与新区近接，有县府办公区外，还有多所中小学校、中专院校。体育运动中心、县人民医院，生活菜蓝子综合城、汽车总站，火车站及国道，省道，环球公园，人民广场，四季河公园等公共设施，项目旁诚鹏公司投资开发的110万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。四．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；项目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠105、220国道，向东可达济南，向西可通徐州，向北直达郑州。项目紧邻火车站，而且汽车总站客运将大大带动本项目周边的人气；教育、医疗等社会配套有所不足。其他配套设施现状；政府机构：项目南面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼。教 育：项目北面澳洲洒店，环球花园，中央财富广场。医 院：项目向西有县立中学，县人民医院。娱 乐：项目东面是火车站及国道，省道，国际商业中心，现代国际广场。景 观：项目向北是新城市规划区。五．环境分析：（1）区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。景观环境：项目北边有二个公园，享有景观优势。商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。三、市场分析一、SWOT分析1．优势⑴．地段优势项目地块位于城中老区，近接火车站，该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域，各种新建项目和配套设施将逐步提高、完善、成熟。⑵．交通优势项目地块紧邻火车站和105、220国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。⑶．后发优势本项目所在区域为提升县城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。⑷．规模优势本项目用地面积241亩，建筑面积超过39.4万平方米，社区规模在曹县本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。2．劣势（WEAKNESS）⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。⑵．毗邻商业街道，对居住区产生噪声影响较大。3．机会点（opportunity）⑴．社会经济发展迅速，外出务工者多，而且收入也在逐年提高，使城区市民购买力得到了有效的提高。⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。⑶．曹县城本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。4．弱点（threaten）曹县城本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近济南， 削弱其作为区域中心城市的辐射力。近年来曹县城经济有了很大的发展，但相对而言曹县城本地居民对房价 的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大。2010年为曹县城大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态曹县有撤县设市预期,成为山东省西南部是最大的期望. 二、 客户分析1、目标市场定位与分析1)，目标消费群定位先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：⑴．客源区域①．一级区域: 曹县主城区内；②．二级区域：曹县主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。⑵．客源职业私营业主、个体经营者；曹县城在外务工者；曹县本地政府公务员；企业高级管理人员；学校、医院、银行等企事业职工；曹县本地效益较好的企业职工；富裕进城的农民。外来投资者预期潜能炒房客⑶．客源购房目的 1.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；2, 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；3, 工作型：因为工作原因来曹城，为了工作方便的人群。4, 投资型: 预期外来投资炒房客⑷．吸引客源种类以个体买家为主，集团客户为辅；立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。2．主力客源分析本案体量11.4万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的；⑴．公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如图。②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内##集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量2万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策，现已结构封顶，二次交易价格2180-2350元/平方米。③．未来居住需求：
25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。
25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。
最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。
另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在曹县城属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。⑵．富裕阶层：①．收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图。②．居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。③．未来居住需求：
企事业领导家庭年收入一般在4万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。
企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积100-130平方米。
私营主家庭年收入3万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。⑶．工薪阶层①．收入状况：工薪阶层年收入1-3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。②．居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低。政府开始对2.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.84平方公里，先后改造地块3个，拆除各类旧房屋面积61万平方米，工薪阶层商品房的需求较强。务工类型年限年收入家庭结构体力型10年1-2万单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭专业型5年4万以上有未独立子女家庭或 已婚技术型5-8年2-4万以上已婚夫妇或有未独立子女家庭③．未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米。
单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。
新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求。
子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在110-130平方米区间。⑷．返乡置业者①．收入状况：曹县是一个劳务输出大市，全市外出务工人员达到70万人，返乡置业者为一潜在的有效需求群体。外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般曹县人均收入，相对曹县的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。②．居住现状：目前外出务工群体的在六安的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。随着城市化步伐的加快，曹县城市人口将从目前的不足20万人达到2010的30万人，在这一过程中，对照曹县经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。③．未来需求：外出务工家庭，需求商品房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主90-120平方米，部分面积在130平方米以上。⑸．具体房型的目标客户：①．二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；②．三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；③．四居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。目标消费群购买心理及行为分析本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前曹县城的不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。宽敞舒适的房型；高质量的居住环境；有一定规模的小区；高标准的社区文化需求；追求自由个性和实际效用的统一。三 产品策略1, 目标消费群需求分析策划思路通过调查发现，目前曹县城已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处曹县城郊区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为：人文品质 清新健康结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），因此确定本项目的产品定位为：中高端的“品牌社区”路线据此我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。我们的策略：由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。赢得消费者认同借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场项目自身胜出同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘我们的品牌在曹县乃至济南市场三级跳一,精神感受：（生活）二,行为主张：（领导品牌）生活品位增值空间三,物理感受：（建筑）1．“阳光化”的生活由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。2．优美的人文环境百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。在我们的网络调查中了解到(不成熟的)，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。3．提供大众运动空间、创造健康生活社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。总体规划构思小区的规划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标，充分体现“以人为本”的设计理念，创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化构成景观体系）。住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三者有机统一。考虑区域实际的消费模式及习惯，根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与判断，总结确立了以下几条设计原则：1．以人为本：贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。2．尊重自然：贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想。贯彻生态原则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续发展原则。3．经济开发：规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。4．人文内涵：通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵。唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一阶段留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是中华民族文化的瑰宝。通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。5．科技生活：强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，e生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。6．安全节能：为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。7．配套完善： 项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。根据曹县城市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。8．管理周全：对于大体量的住宅项目而言，管理一直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。因此，本案的物业管理分两步走。⑴．硬件在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。⑵．管理公司的提前介入在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。同时兼顾1．多样性在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化；住宅类型多样化；住宅形式多样性；小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。2．合理性理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的。合理规划商业、会所、幼儿园、居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使用方便。3．安全性为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。4．生态性对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求。差异化选折——产品规划1．产品定位⑴．品质定位根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。⑵．形象定位政务别苑—-针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。文化宅苑—-针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。都市花园——针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。精神家园——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已 经形成的家园氛围，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感”。⑶．形态定位开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容积率控制在1.5—1.8，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。建筑的层数要结合天际线美观错落设计。⑷．功能定位由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。2．道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。3．绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。4．社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活”与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区(详见产品规划设计建议书)。卖点梳理1．卖点提炼⑴．曹县城规模最大的社区—本项目是曹县城目前规模较大的住宅社区，也将成为曹县城房产开发项目的典范。⑵．区位——位于政务区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。⑶．建筑规划设计——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。序号阶层卖点一公务人员阶层⑴．塔尖阶层人群的聚居地⑵．政务新区理想的居所二富裕阶层⑴．与政府官员为临，有事业发展基础⑵．购买能力强三工薪阶层⑴．一次置业享受一生⑵．社区品质与自身生活需求相匹配⑶．受口碑宣传影响大四劳务输出阶层⑴．强调性价比⑵．跟风及攀比心理⑶．虚荣心强⑷．渴望被尊重和认同户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。品牌开发商，品质有保障——琳峰公司具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者愿意接受的信息。人文——唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。配套——高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间2．卖点营造：客户聚焦针对四大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品；考虑到小城镇大众的心理趋向（对政府服务人员的先天好感），一期推广以公务员为核心人群，塑造“政务别苑（新政务中心后花园）”的项目形象，即气质高贵，又不失浪漫主意情调。在一期项目形象确定之后，利用“官、商”之间的微妙联系，吸引富裕阶层，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得。三期以百花为主推卖点，利用普通民众（工薪阶层）的“趋同和趋高”心理，同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”理想生活空间。由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象，和浓郁的生活氛围，此时以“精神家园“为题，营造强烈的家的气氛，吸引返乡置业人群，使其有充分的自豪感、满足感和归属感。6、市场定位  中高档商住区。包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等有相当有品质7、建造的过程和保证  项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。四、管理团队  1、人员构成:    公司主要团队的组成人员为董事长：王忠芳高级工程师，经营企业十五年，其中经营房地产行业五年，具有丰富的企业发展战略规划，稳健的运营工作特点，项目公司副董事长：李国防，经营企业八年，经历丰厚，成为曹县著名企业家，工作特点为精练能干，为人恭敬，人脉丰富。公司副总理：王雪意，高级会计师，理财能手，公司专设项目经理部有经营人才：张国明，陆昌安，中级工程师，经营管团队有十年的成功经验，对企业发展和投资的安全有很大的保障。 2、组织结构  企业内部设置：总公司董事长办公室常务办公二人、财务部：总会计，常务会，出纳三人：总公司设置：分公司、工程部、项目经理部、材料商务部、综合部投资部等机构、公司文化为公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”　为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务。3、管理规范性  公司经营管理结构。可以由专门管理顾问公司来评价和说明。4、重大事项   对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、 财务计划 一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的好，会给投资者以企业管理者好的印象和评价。对投资计划的财务设置合理的规划，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。一, 房地产项目开发融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。1．自有资金利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。2. 预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。3. 建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。4.银行贷款在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面， 房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。5.房地产信托现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言, 房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能, 可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新, 尔后再与银行贷款充分结合起来, 就形成了一种新的组合融资模式, 即信托+银行。 虽然由于房地产基金刚刚起步, 目前投资房地产的信托资金不足300亿元,目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制, 这些都限制了信托流通市场的形成。6.上市融资上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金, 且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用, 没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目, 尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大, 投资期限较长, 上市可以为其提供稳定的资金流, 保证开发期间的资金需求。从企业规模上看, 由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业, 一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买 (借) 壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。7. 房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程, 从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有, 转化为债权拥有的有价证券形式。资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域； 同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起, 《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》 正式施行, 为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。8.联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调, 使双方获得稳定的现金流, 有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定, 即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在 35%及以上。因此对于中型开发企业来说, 选择联合开发这种方式, 可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障, 避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的, 对商业特性和商业规律的把握存在着偏差, 套用住宅开发的模式开发, 不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来, 这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位, 并且地产商与经营商强强联合, 可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况, 使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。9.开发商贴息贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款, 并由开发商补贴一定期限的利息, 其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲, 通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险, 也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲, 委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题, 实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金, 也可直接投入工程建设, 还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题, 使他们更容易得到商业银行的开发贷款。同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材， 购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行， 获得一定比例的现实贷款， 来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。10.售后回买及回租售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金， 用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权， 再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。 整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。11.海外融资海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。12.融资租赁根据《合同法》的规定, 房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付租金。出租人通过收取租金获得收益, 在存款利率不断下降的情况下, 出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。13.非上市增资扩股 —— 私募股权融资受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。14. 夹层融资夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品, 在房地产领域, 常常是对不同债权和股权的组合, 处于公司资本结构的中层, 具有灵活性高、门槛低的优势。近年来, 欧美的抵押贷款渠道变窄, 房地产开发商融资的 15% 至 0% ,是靠夹层融资来补足的。对于房地产商来说, 可以根据募集资金的特殊要求进行调整, 股权进去后还可以向银行申请贷款, 资金回报的要求适中; 对于项目要求较低, 不要求“ 四证”齐全, 投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言, 还款方式灵活, 投资风险比股权小; 退出的确定性较大, 比传统的私有股权投资更具流动性。15.债券融资由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点, 再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入, 且发行成本较高, 对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。16.项目融资 项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点, 因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式, 来实现融资目标和风险屏蔽的作用。融资方式 : （1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这是解决问题的关键，是否能够取得资金，通过融资方案解决各方的利益分配关系。）2方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。操作步骤：签订风险投资协议书A ,对融资方的债务债权进行核查确认 B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。C、（1）在有关管理部门办理登记手续（2）债权融资方式   方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。（3）债转股的融资方式：投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应份。 （4）房地产信托融资（5）多种融资方式的组合   在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。2、融资期限和价格   融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。 3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）   对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。 投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的险融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。 F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。4、  风险化解方案      A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。      B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。      C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。 5、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）         A、股权方式融资的退出      项目进行中投资方退出；      项目完成投资方退出第一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；       B、债权方式融资退出      项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；      项目完成投资方退出，按时还本付息；  6、抵押和保证   在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。  7、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。七 项目技术经济效益评估及融资方案7.1 投资与成本费用估算说明7.1.1 投资估算依据1.本估算系根据项目方案设计所确定的经济指标进行编制2中华人民共和国建设部《房地产开发项目经济评价方法》3.材料、设备价格参考济南现行市场价4.相关税费按国家及菏泽市现行有关文件规定及配套政策计列5.项目的信贷资金成本按现行商业银行贷款利率估算6.业主提供的资料7.1.2 投资估算内容 投资估算费用范围主要包括土地费用、项目前期工程费用、房屋开发建设费(建安工程费、设备购置费以及与小区配套的公建、环境、绿化、智能化等相关设备、设备的费用) 、开发规费、管理费用、财务费用、销售费用、销售税费和不可预见费。7.2 投资与成本费用估算7.3项目不确定性分析和风险分析影响本项目的不确定因素主要有几个方面：总投资，售价，租价，贷款利息等等。这些因素可能会受到上游市场，如受钢材，水泥的价格波动的影响；也可能会受到金融市场，如升息的影响，使项目资金成本增高；还有可能受到来自政府政策，法律法规方面的限制。总之，参与房地产建设或与房地产相关的各个领域的变化都可能会增加项目的风险，影响项目的经济效益，甚至导致项目根本行不通。我们就不确定分析常用的两种方式对本项目进行简单的分析。7.7.1 盈亏平衡分析设本项目的总销售收入为P，开发总成本为W,假定本项目的开发总成本不变，且售价与收款进度如基准方案所设，税费为销售收入的5.5%，则达到盈亏平衡点的销售收入P*可用下式表示：P× (1- 5.5%)- W = O则 P* = W÷(1- 5.5%) =10665.53 ÷ (1- 5.5%) = 11286(万元) 达到盈亏平衡点的销售率为= 11286÷ 15466.49 = 72.9%由计算可得，当销售率为72.9%时，全部投资利润率为零，投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于70%时，项目风险状况为安全；在70%-75%时项目风险状况为较安全，因此本项目有较为安全。7.7.2 敏感性分析本项目敏感性分析针对全部投资的税前评价指标：内部收益率，分别计算平均售价上下波动10%，20%和投资额上下波动10%，20%时，对经济指标的影响，具体分析见下表：不确定因素内部收益率变化率-20%-10%基本方案+10%+20%销售单价9%25%41%57%73%投资额度63%57%41%27%19%敏感性
分析图为：计算项目对各因素的敏感度 β = 评价指标变化的幅度（%）÷ 不确定性因素变化的幅度（%）对于销售单价的平均敏感度 =（73 - 9 ）÷ 9 /（20 – 0）= 0.35对于投资额度的平均敏感度 =（63 - 19）÷ 19 / （20 - 0）= 0.11显然，销售单价是敏感因素。由上面分析结果可知，销售价格和建安工程费都是影响项目利润的敏感因素，其中销售价格更为敏感。因此，做好营销，降低工程成本是获得利润的有效手段。但应该看到，在实际的操作中，楼盘定价看似简单，实际上却是一个非常重要同时也非常复杂的市场决策。开发商对市场与项目的判断难免会加上主观的色彩，影响真实客观的判断，从而导致做出的决定与实际情况有出入。只有一通过真实客观的了解市场与项目，全面真实的建立价格体系，才一有可能把项目卖到最合适的价格，达到项目赢利的目的。在降低成本方面，对建设项目的全过程进行计划和控制，建立科学的管理体系，实现尽可能低的工程造价，以获取尽可能大的经济效益。7.7.3 风险分析①房地产投资风险的类型对房地产投资风险进行分类，可以更加具体地把握房地产投资风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效地降低房地产风险。划分房地产投资风险类型方法很多，按照不同的标准可分为不同的类型。本文按房地产的寿命周期划分房地产投资风险的类型。按房地产的寿命周期划分房地产寿命周期可划分为投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设和租售阶段四个阶段。每个阶段的投资内容都不同，风险的表现形式各异，大小也不一样。 a. 投资决策阶段的风险 房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。对于房地产投资自身的特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。b. 前期工作阶段的风险在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计，拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。c. 开发建设阶段的风险开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。例如:承包方式风险、按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。d. 租售阶段的风险 房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险，它是投资者不可避免且难以控制的风险。② 该项目的主要风险和规避措施 结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调控，该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险。租售阶段的风险目前，进行商品房预售（预租）并回收建设资金，是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目。从实际情况看，这几年由于银行贷款较为困难，预收账款逐渐占居了开发筹资的大部分比重。该项目预售资金筹资占项目资金的43.75%，所占分额较大，预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整。另一个方面，国家加大对房地产业的调控，新出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定从自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这意味着中小户型将成为主流，面临着供过于求的风险。规避措施：a.风险回避：在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。同时．通过销售时机的选择，排除不同时机销售可能存在的风险。 b.风险预防：在租售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。 在销售环节加强宣传和营销，选择合适的价格定位以及最佳的上市时机，运用恰当的媒体进行推广，尽最大的努力完成销售计划，实现资金回笼，规避租售阶段的风险。通过对项目基础数据的估算、投资计划和筹资方案的分析、财务分析、不确定性和风险分析，可知本项目虽然面临一定的风险，但项目的经济效益还是可观的，项目在经济上是可行的，财务上是盈利 浙江省奉化市末峰房地产开发有限公司 陆编制 二0一一年十二月二十日