xx街道关于居委会下设业委会和物业工作指导委员会的实施办法（试行）为贯彻落实《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）精神，进一步提升街道社区治理水平，健全小区物业管理工作机制，提升小区业委会运行能力，经研究，决定在居民委员会下设立业委会和物业工作指导委员会（以下简称“指导委员会”），并制定本实施办法。一、实施办法依据（一）《上海市居民委员会工作条例》第二十条居民委员会应当协助街道办事处、房屋行政管理部门做好业主委员会组建和换届选举的组织工作，指导业主委员会建立健全日常运作的工作制度。居民委员会应当加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。对涉及大多数居民利益的物业管理事项，居民委员会有权督促业主委员会依法召开业主大会，广泛征求业主意见并形成决议。业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职能，支持居民委员会开展工作，接受其指导和监督；业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。（二）《上海市居民委员会工作条例》第二十一条居民委员会应当指导和监督业主委员会督促物业服务企业履行物业服务合同；对物业服务企业不履行物业服务合同或者物业管理方面存在的问题，可以报告街道办事处、房屋行政管理部门。街道办事处、房屋行政管理部门接到报告后，应当及时依法调查处理。在尚未选聘物业服务企业且未组建业主委员会的住宅小区，居民委员会应当组织居民做好公共区域的物业管理工作。居民委员会可以依法调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。（三）《物业管理条例》第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。二、基本原则（一）坚持党的领导。指导委员会必须坚持党的领导，在居民区党组织的领导下开展各项工作，充分体现和反映群众意愿，切实保障居民群众的根本利益。（二）坚持群众民主监督。指导委员会是根据群众意愿和要求，经过民主选举产生的群众性自治组织，同时接受街道相关职能的业务指导。（三）坚持实事求是。坚持一切从实际出发，进一步规范社区物业与业委会管理秩序，提高小区居民的物业与业委会管理意识，在居民区党组织领导下，通过居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的参与式治理，树立良好的社会道德风尚，实现社区环境“共建共享、共治共享”，建设高品质和谐宜居社区。三、工作职责指导委员会是居委会下设的专门工作委员会，主要负责指导和监督业主委员会履行职责，指导和监督业主、物业服务企业依法履约。具体如下：（一）加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，做好业主、业主委员会和物业服务企业之间的协调工作，建立健全居民区、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。（二）指导业主委员会完善工作制度，积极开展各项工作，依法保护业主的合法权益，包括8个方面：1、指导、监督业主委员会执行业主大会决议；2、指导、监督业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3、指导、协助业主委员会就小区重大事项及时召开业主大会进行讨论；4、指导、监督业主委员会定期在物业管理区域内公布管理规约、业主大会议事规则等；5、指导、监督业主委员会关于专项维修资金的筹集和使用；6、监督业主大会收支、业主委员会工作经费使用情况等；7、指导、监督业主委员会完善并落实内部工作制度，主动接受业主的咨询、投诉和监督；8、在出现业主委员会二分之一以上委员缺额，或者百分之二十以上业主提议撤销业主委员会委员资格，且无法按期顺利召开业主大会的情况下，指导委员会必须负责向街道办事处报告并协助组织召开业主大会。（三）指导业主委员会落实对物业服务企业的监督。包括:及时反映居民的意见和建议，督促物业管理单位落实责任范围内的“保安、保洁、保绿、保修”、车辆停放、公共空间管理等工作，严格按照物业服务合同履行职责，并监督物业共有部位的使用和经营收益的收支情况等。（四）宣传引导业主。积极向辖区居民宣传物业、业委会、环境保护等相关法律、法规、规章制度，劝导居民文明居住，依照法律法规、小区三个文本约定履约，促进业主依法、有序、理性参与物业管理事务。（五）完成居民委员会交办的其它工作。四、人员组成和产生方式（一）人员组成指导委员会一般由7-9名委员组成，其中党员必须占50%以上。设主任1名，由居民委员会主任兼任；副主任可根据需要设置；委员由1名居委会委员、5-7名居民代表、居民小组长、党员骨干、社区居民骨干等共同组成，委员应覆盖居委或所辖所有住宅小区。其中，身份为居委会委员的指导委员会委员，可担任联络员。（二）人员推选条件1、居住在居委会所辖小区、年满18周岁、身体健康的居民；2、拥护党的路线、方针、政策，热心社区公益事业，品行良好，公道正派，热心为社区居民服务；3、按时交纳物业服务费及缴存专项维修资金，无不良信用记录，无违章建筑、群租等行为；4、具备一定的物业、法律、财务、工程等领域专业知识和技能。（三）人员产生方式1、召开居民区两委班子会议，提出并通过指导委员会人员组成方案；2、召开居民代表会议，表决通过指导委员会人员组成方案；（四）居民委员会将居民代表会议表决情况报街道社区自治办备案。（五）指导委员会委员任期与居委会委员任期相同，三年一届，可连选连任。（六）指导委员出现缺额时，应根据实际情况及时增补。（七）委员出现以下情况应当辞去委员职务：1、已不是本社区居民；2、因身体、工作原因等难以继续履行职责的；3、违反小区议事规则、管理规约，或者拒不履行业主义务的；4、违反有关法律、法规，造成负面影响的。本人不提出辞职的，由指导委员会讨论通过并通知本人。五、工作制度指导委员会要建立相关工作制度，主要包括：（一）巡查制度联合业主委员会，每月至少开展一次例行性检查，重点对物业管理服务情况、小区三个文本执行情况、资料档案建设等内容进行检查。（二）联系走访制度通过分片、走访等形式，密切联系居民，了解居民对物业管理和业委会工作的需求和意见建议。（三）议事制度指导委员会一般每月召开一次工作例会，必要时可临时召开。主要沟通巡查、走访等情况。会议由委员会主任召集。会议必须有三分之二以上委员到会方为有效。会议由联络员负责记录。指导委员会每季度召开一次物业、业委会联席会议。指导委员会列席业主委员会会议。（四）工作报告制度遇业主委员会拟召开业主大会讨论决定小区重大事项，指导委员会必须提前向房管办书面报备。指导委员会每半年向房管办书面报告一次业主委员会及物业企业工作情况。指导委员会每年向居民代表会议报告年度工作情况。（五）约谈制度对业委会不作为、业主损害小区公共利益、物业服务企业管理不到位等情况，指导委员会可约谈相关对象，必要时可提请居委会约请街道相关职能部门，召开专题联席会议，解决相关问题。1、约谈业主委员会。如发现业委会存在工作开展不力不作为的情况，指导委员会可对其进行约谈，约谈无效的则上报居民区党组织和房管办责令其整改，整改不力的由指导委员会在小区内进行通报。2、约谈小区业主。如有业主不遵守小区管理规约、损害小区公共利益，指导委员会可联合业主委员会，进行上门劝导。如有此行为的业主系党员的，由其所在党支部书记、党小组长对其进行约谈，约谈无效的则上报居民区党组织进行党内通报批评。3、约谈物业服务企业。物业服务企业如存在管理不到位，未按物业合同进行服务或业主投诉不及时处理整改的，指导委员会可联合业主为会员，对物业服务企业负责人进行约谈，约谈无效的则上报街道房管办等部门依法对其进行处理，对失信人员加强联合惩戒。（六）考核制度指导委员会配合街道相关部门，开展对业主委员会的评估评选，以及物业公司的考核评估。（七）培训制度街道社区自治办和房管办组织对指导委员会进行不定期的法律法规及物业、业委会相关知识的专题培训，指导委员会必须积极参加培训，增强指导、监督能力。（八）档案制度做好日常工作记录，建立真实、正确、完整、规范的工作档案，包括会议记录以及履行职责形成的相关记录等文字、图片资料。六、附则（一）各居民区根据本实施办法，制定本居民区的实施细则。（二）本实施办法由社区自治办负责解释。