城管局物业管理工作情况汇报　　一、基本情况　　截至目前，我区有物业服务企业XX家，全部属三级资质，X家物业（金磊、泰丰）管理商业街，X家物业（珂垣、凯昇）管理商务酒店、X家物业（保丽洁、宜禾、万寿园林绿化、众鑫美、银盾保安服务）管理政府、企业办公楼，另有X家物业服务企业（太西、电厂神光、九X五公共管理部）属于国企后勤服务中心，无资质。全区共有住宅小区XXX个，其中纳入物业管理的小区XX个，无物业管理的小区XXX个（含社区代管、自治管理、单位管理）。从整体上看，全区广大物业服务企业在为居民群众安居乐业、维护社会安定、创建良好人居环境等方面做了大量工作，付出了艰辛的努力，得到了大多数居民的认可。但是，随着居民生活水平、居住条件和维权意识的逐步提高，对物业服务的要求也逐步提高。加之设施老化，维修难度和维修成本逐步增加，物业服务成本也随之逐步加大等原因。　　二、目前我区物业工作开展情况　　X、有效推行“四位一体”的物业管理模式。为进一步有效推进辖区住宅小区的物业管理，使小区整体工作水平提升，今年我局将“四位一体”的物业管理模式列为了重点工作，实行街道办事处、居委会、物业公司、业主委员会“四位一体”的管理机制，制定了月计划进度表并完成了以下工作：一是对所管辖物业服务企业进行了培训，进一步规范物业服务企业的管理活动，提高辖区物业管理行业从业人员的整体素质和服务技能，为探索“四位一体”管理模式做好基础。二是制定了“四位一体”物业管理实施细则和实施方案。三是在各社区和物业服务企业开展了相关宣传工作。四是在各办事处开展摸底调查工作，对各小区业主、业主委员会、物业情况进行详细调查，了解街道办事处、社区居委会、物业公司、业主委员会对推行“四位一体”物业管理模式的意见和建议。五是确定了试点小区，召开街道办事处、社区居委会、物业公司、业主委员会及居民代表座谈会，开展试点工作。 “四位一体”物业管理模式的实施，将加强我区物业与社区和业主委员会的互相沟通，互相支持，密切配合，对加强社区建设与物业服务的联合互动，推动物业服务与社区建设工作的共同发展，将发挥重要作用，使物业企业服务意识不断增强，创新推出规范化、人性化、制度化等服务，全面提升物业服务企业管理水平。　　X、认真做好规范化住宅小区治安责任追究机制试点工作。根据自治区住房和城乡建设厅、公安厅、民政厅关于印发《规范化住宅小区建立实施物业公司治安责任追究机制工作方案（宁建房发【XXXX】X号）要求，X区住房保障和城市管理局深入调查研究，扎实推进规范化住宅小区建立实施物业公司治安责任追究试点工作。一是成立领导机构，保障工作顺利推进。成立了由X区住房保障和城市管理局局长任组长，X区住房保障和城市管理局副局长，X区民政局副局长任副组长，X辖区内各街道办事处主任为成员的工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责日常工作的组织协调。各相关部门、单位根据各自职责，密切配合，形成合力，确保住宅小区治安防控和责任追究工作顺利推进。二是广泛开展宣传活动。召开了全市规范化住宅小区物业公司治安责任追究机制工作动员大会，传达学习《规范化住宅小区物业公司治安责任追究机制工作方案》、《物业服务规范年活动实施方案》和自治区《规范化住宅小区物业公司治安责任追究办法》，号召相关部门、辖区物业服务企业全面开展物业服务规范年活动、规范化住宅小区物业公司治安责任追究机制工作，充分利用了报纸、电视等新闻媒体大力进行宣传。三是深入调查研究，合理选定试点小区。组织辖区各物业服务企业认真学习自治区住房和城乡建设厅、公安厅、民政厅关于印发《规范化住宅小区建立实施物业公司治安责任追究机制工作方案（宁建房发【XXXX】X号）及《X市物业管理实施细则》等有关规定，深入辖区住宅小区调查研究，了解居民生活期盼，分析物业服务工作、治安防范工作的现状和居民的要求，在全面掌握X区实施规范化物业服务住宅小区情况的基础上，从实际出发，坚持“试点先行，典型引路”的原则，选定X市汉唐物业服务有限公司、X市皓天物业服务有限公司、X市润安物业服务有限公司、X市静安物业服务有限公司X家物业服务企业提供服务的汉唐庭院、颐和名邸、府佑水乡、塞上水乡作为试点小区。四是制定工作方案，明确各个部门职责。按照《X市物业管理条例实施细则》和自治区《规范化住宅小区物业公司治安责任追究办法》，充分发挥各自职能作用，组织和督促各街道办事处和各物业服务公司，有效开展治安防范群防群治活动，做到人防、物防、技防相结合，最大限度地堵塞各类违法犯罪漏洞，为居民小区营造良好的社会治安环境。　　X、为加强物业管理工作，提高物业服务质量和管理水平。一是按照自治区住房和城乡建设厅《关于印发物业服务规范年活动方案的通知》（宁建(房)字【XXXX】X号）、《X市物业管理实施细则》和市委、政府《关于加强和创新社会管理实施意见》（石党发【XXXX】XX号）的相关要求，在X辖区内开展了“物业服务规范年”活动。召开了全市物业服务规范年活动动员大会，明确各个部门职能，落实工作责任，并组织物业服务企业进行了现场观摩学习，充分发挥了先进企业典型引路，以点带面的示范带动作用，制定并下发了《物业服务规范年活动实施方案》，号召相关部门、辖区各物业服务企业全面开展物业服务规范年活动。并通过报纸、电视等新闻媒体进行了广泛宣传，扩大了居民对物业管理和服务工作的认识与了解。　　二是为了加强辖区物业服务企业管理，进一步规范物业服务企业的管理活动，提高辖区物业管理行业从业人员的整体素质和服务技能，以满足行业快速发展和广大业主对物业管理服务的需求，提升我市物业管理整体水平，对辖区物业服务企业从业人员进行了培训。三是为加强物业管理，规范物业服务，维护业主及物业管理各方的合法权益，优化物业行业发展环境，扩大物业服务管理覆盖面，对照《X市物业管理实施细则》、《关于扶持物业服务企业发展意见》的要求，抽调街道、社区有关人员，对辖区物业服务企业进行了第一、二季度考核。四是为贯彻落实区委、区政府关于创建全国文明城市提出的总体目标和具体要求，成立了创城工作领导小组对辖区物业服务企业接管的住宅小区进行了督促检查。为确保我区创城工作各项指标落实到位，提出了坚持以“一年强基础、做安排，二年上台阶、见实效，三年提水平、达目标”的工作思路。在督查过程中，对物业服务工作存在的一般性问题，现场告知物业企业负责人，责令其必须整改。对检查中存在的突出问题，当场下发书面《督办通知书》XX份。针对个别不重视创城工作和通过督查不及时整改的物业服务企业，我局及时的向X区创城工作办公室汇报情况，并加大了督查力度，通过不间断的督查和指导，物业服务企业均能做到按照我局的布署，迅速行动，积极投入到创城工作当中，不断提升了我区物业管理整体水平。　　三、物业管理存在的主要问题　　X、物业行业整体服务水平有待提高。部分物业管理企业管理质量低下，一部分物业管理企业没有规范的管理和运作机制，存在着管理人员专业技能水平低，收费不合理不规范，经营服务水平较低等问题。由于我区物业企业都是由开发企业派生，形成了房地产企业成立——新建小区——物业企业成立的发展链条；物业小区基本属自建自管、各自为政；物业服务队伍整体素质偏低，物业企业尚未实现由“管理”向“服务”的转变，普遍存在重管理、轻经营，重收费、轻服务等现象；物业服务行业自律尚未形成，缺乏长远发展思路，短期内不能形成规范化、规模化发展效应。　　X、开发建设遗留问题是诱发矛盾的主要原因。由于缺乏对新建小区房屋质量和配套设施建设方面的监管，加之新建小区综合验收机制没有充分发挥整体联动作用，致使开发建设中规划变更、房屋质量、配套设施不全等遗留问题成为投诉和引发矛盾的主要原因。部分开发商为了追求利益最大化，在新建小区道路、路灯、环卫设施，甚至水、电、气、供暖等公共设施没有按照规划要求配套建设的情况下，就匆忙安排拆迁户回迁入住，由于拆迁中遗留的各种问题、配套设施不健全、物业管理不到位等各种矛盾交叉，导致居民意见很大，甚至拒交物业费，即使物业管理成为一句空话，也使前期物业成为弃管的理由，结果把矛盾推给了政府去处理。虽然XXXX年底物业管理部分职能移交我区后，区政府先后制定通过了加强和改善物业管理的办法和意见，但限于监管职责职权有限，上级房地产行政主管部门又缺乏相应的监管机制，造成物业监管的力度不大，协调处理问题困难较多。　　X、老旧小区物业管理困难大。我区老旧小区普遍存在着产权不清晰、管理不成规模、规划滞后、私搭乱建、房屋老旧、基础配套设施差、环境脏乱、居民收入水平低等各种问题。同时，由于老旧小区建设时间较早，配套设施不全，公用设施和管线老化，跑冒滴漏严重，维修改造经费无处筹集；在加物业收费标准低，收缴率低，矛盾突出，物业公司难以为继，逐步选择退出。老旧小区管网老化等引发的矛盾和问题已开始陆续显现，老旧小区的物业覆盖率在逐步降低。　　X、业主委员会组建难、作用难发挥。大多数居民参与小区管理意识淡薄，业主大会难召集，物业小区成立业主委员会的少之又少，目前我区物业小区成立业主委员会的只有XX%；同时，街道社区在组织牵头成立业主委员会方面作用发挥不充分，有畏难情绪，推选人员不谨慎，致使业主委员会不能发挥积极作用。依照《X市物业管理条例》，物业公司与业主委员会可以双向选择。结果无论是物业公司“炒”了业主委员会，还是业主委员会“炒”了物业公司，都会出现一段时间的管理真空，突出表象就是小区内垃圾成山，无责任单位倒运，引起居民的频频上访和媒体的高度关注。而对这个经常出现的问题，至今没有一个系统的管理办法。　　X、物业行业发展的整体环境需要改善。一是相关单位、部门责权不明，主要是：开发企业不能严格按保修期履行职责，专业部门不依法承担物业管理区域内水、电、暖等设施维护，物业代收代管水电暖费，由此引发的矛盾转嫁到物业企业，物业管理压力增大；二是税收、价格、就业等政策不能向物业倾斜，管理成本大，人员待遇低，服务水平低，物业企业普遍亏损；三是舆论引导片面，各新闻媒体不能客观公正地宣传报道，将小区矛盾的责任全部推向物业，物业苦不堪言。　　四、意见建议　　X、明确管理职责。明确物业管理区域内开发建设单位和供水、供电、供暖等专业化公司职责，强制执行水、电、暖等单位直接向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，杜绝推诿扯皮，减轻物业负担，方便业主生活，减少由此引发的各种矛盾。　　X、积极扶持物业行业发展。根据新出台的《X市人民政府关于扶持物业服务企业发展意见》，从放宽市场准入条件、成立社区物业服务中心（该组织为公益性、非营利性社会组织）、加大奖励力度、劳动用工等方面对物业服务行业予以重点扶持、引导，为物业服务行业发展营造良好的环境。　　   X、探索建立居住小区管理新办法。鼓励街道社区挂靠或独立成立物业服务公司，业主自治、社区引导或政府补贴、整体打包市场化运作模式，理顺关系，明确职责。组织或选聘退休党员干部或有经验的专业人员成立小区物业管理办公室，优先聘用社区低保户、下岗失业人员，全面抓好小区日常管护，建立街道办事处－社区党支部、居委会—物业企业—业主委员会“四位一体”的管理机制。针对无物业管理的小区，由街道社区负责推选成立业主委员会，制定《业主公约》，指导和规范全体业主行为，业主共同出资聘用人员管理小区，建立街道社区指导监督、业主自治的管理形式。　　五、下一步工作计划　　X、为进一步推进辖区住宅小区的物业管理，使小区整体工作水平提升，我局将有效推行“四位一体”物业管理模式。“四位一体”物业管理模式，是积极探索新时期社区工作和现代化住宅管理的新思路，也是构建社区管理新格局的需要。下一步将完成了以下工作，一是推进试点工作，指导、帮助解决“四位一体”管理模式的小区在推进过程中出现的各类问题。二是分析总结“四位一体”管理模式小区开展试点的经验。三是将根据试点工作情况，制定推广方案。　　X、根据自治区住房和城乡建设厅、公安厅、民政厅关于印发《规范化住宅小区建立实施物业公司治安责任追究机制工作方案（宁建房发【XXXX】X号）要求，认真做好规范化住宅小区治安责任追究机制试点工作，结合《X市物业企业考核办法》将规范化住宅小区实施物业公司治安责任追究机制工作纳入到考核中，重点对制度规范落实情况、小区秩序维护人员的在岗情况、巡防情况、监控设施设备的运行情况进行督导考核，督促物业公司建立奖惩机制。