关于在城阳火车站片区实施拆迁腾地、

促进新旧动能转换，打造城阳未来之城轨道交通枢纽新的

增长极的调研报告

重点项目办公室

    一、基本情况 

   该片区位于城阳区正阳路以南、火车轨道以东、秀城路以西、兴阳路以北，共占地约780亩，分散存在着公有房屋及集体地上住宅房屋400余处，部分像供销社、粮食管理所、城阳商厦、市民政局收容遣送站、青岛面粉八厂、李沧农业生产资料公司、喜盈门集团公司、济南军区军供站及其他国有企事业单位100余家。依托青荣铁路以及城阳火车站站前广场建设项目，部分房屋已拆迁完毕，但有部分房屋由于产权较复杂、房地产市场的变化、被拆迁人对补偿政策的接纳度等因素的影响，仍未拆迁完毕。

二、项目优势 

   该位置紧靠即将建设的城阳火车站，很早以前即是老城阳镇驻地，交通条件便利，货运物流、商贸业繁华，外来人口较多，旁边紧靠青岛国际农产品展示交易中心及城阳农产品批发交易中心，属于城阳区较繁华的地块，另外该位置是进出青岛北大门的咽喉之地，2019年青岛流亭国际机场转场后，该位置建筑限高即将取消，未来发展潜力巨大。

三、不利因素及拆迁难度 

   该位置房屋产权复杂 ，存在很多公有房屋未改制及改制后产权人多次变更的情况拆迁难度极大 ：

（1）房屋建成年代久远，大部分为上世纪五十、六十年代，房屋手续资料不全，产权复杂。经调查认证，既有国有地上住宅房屋也有集体地上住宅房屋。

（2）由于政策的限制以及补偿方案的不完善，难以与周边社区旧村改造征收补偿进行平衡，造成拆迁困难。

（3）整个片区拆迁项目评估价值时点为2016年，近两年青岛市特别是城阳区房地产市场变化较大，当时的评估价格与现行市场行情出入较大。

（4）目前城阳区房屋拆迁工作没有实施依法征收程序，未办理征收手续，只能协商拆迁，房屋权利人要求政府出具合法征收手续，政府作为拆迁主体没有相应的法律支撑，导致街道在开展拆迁工作时非常被动，且遇到钉子户，无法采取强制措施。最终导致拆迁难，影响重点项目拆迁腾地进程。

四、可行性操作方案 

首先，对接区未来之城规划定位，在该区域打造交通便利的大交通枢纽。成立专门的项目拆迁班子，拆迁服务机构、律师及审计部门全程参与。

其次，启动国有土地上房屋征收实施程序，规范流程，完善政策，依法有序进行征收工作。

为了规范国有土地上房屋征收与补偿，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经出台，根据规定，国有土地上房屋拆迁应该依法办理征收程序。条例规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，即可以实施司法强拆。当前房屋征收工作法律法规已经非常完备，拆迁征收已有法可依，拆迁工作已有通道和方向。

目前，青岛市区内房屋拆迁早已实施依法征收，为推进“阳光城阳”建设，推进政府依法行政，依法规范各项工作，建议城阳区尽快推进实施国有土地上房屋征收工作，以保证重点项目的顺利进展。鉴于距离之前评估报告出具时间较长、房地产市场变化较大，根据项目重新启动的时间节点，按现行市场价格重新出具评估报告，根据新的补偿方案完善补偿制度，使被拆迁人的补偿更加合理化，从而加快拆迁进程。

五、前景展望 

   该区域项目建成后，城阳火车站将变身为高铁站，青荣城际、青岛至烟台和威海方向的列车、胶济货运专线列车均将在此停靠。将满足高铁从城阳经过直达青岛北站的条件，青岛市民坐动车在此下车后 ，即可坐有轨电车转接到城区再行疏散。

2018年4月10日