老街综合开发调研报告一、**老街的基本情况**老街位于**镇老镇区，距今已有1800多年历史，是**地区保存最为完整、体量最大、原汁原味的一条老街。20**年，**投资集团有限公司与桐城市政府签订协议，投资开发**老街旅游度假区，项目总投资约8.8亿元，采取了整体性收购经营的文化消费型度假商业街区模式。经过修缮的**老街将分三期完成，一期为旅游文化古镇，包括观光区和文化体验区；二期配备酒店和休闲公馆等，三期构造一个现代度假区，更加丰富老街的产品类型。项目建设期限为五年，总开发面积1200多亩。20**年**月，对外接待游客。二、**老街项目分析（一）项目定位**老街项目定位为游客休闲度假平台，而非传统意义上的观光旅游景区，承载了多重社会功能。首先是观光功能，经过修缮的**老街能够带给游客重回历史的感觉；其次是对于古建筑的博物馆功能的释放以及展现古代商业面貌的社会功能呈现。从这一层面说，**老街不仅是旅游地产、商业地产，它应该可以定位为具有综合功能的复合型地产。（二）经营方式**投资集团收购**老街主干线房屋，进行整旧如旧的保护性利用，以****老街为核心、周边河道为辅助，对部分河道实施恢复古桥、古河、古貌，建造古渡口等夜生活场景，并以此开始招商，意在将**老街打造成集旅游观光、文化博览、消费服务于一体的综合休闲度假区。在业态规划方面，围绕**老街悠久文化历史古镇为核心，对入驻的商户进行严格控制，所有入驻的品牌都必须是传统的、独特的、原生态的，招商业态主要包含传统文化工艺品、展示品以及艺术展览及餐饮休闲类服务。（三）开发模式20**年，**集团与桐城市政府签约后，开始对**老街项目进行规划和设计。自当年5月份开始，耗时一年多开展前期准备工作，包括入户调查、规划改造方案、修复建设方案及收购方案的制定。在开发中，**集团放弃“门票分成”开发模式，采取了整体经营权收购的模式。20**年春节前，桐城市政府委托**镇人民政府与老街居民签订动迁协议，对**老街**中的**和**的老街房屋完成整体性收购和动迁，此后政府将此整体出售给**集团用于综合性开发。三、我市小城镇综合开发的基本情况我市历史悠久，人文荟萃，文化底蕴深厚，有一批获得国家级、省级荣誉称号的镇村，总数在全省名列前茅，开发虽然相对落后于**浙等地区，但优势在于保存比较完整，原生态的呈现更具特色、更显魅力，更具后发优势。其中，有 6个村落列入中国传统村落名录；2个镇村列入中国特色景观旅游名镇村名录；6个镇村列入中国历史文化名镇名村名录；23个村落列入省级传统村落名录；**个镇村列入省级特色景观旅游名镇村名录；5个镇村列为省级美丽宜居镇村名录。近年来，主要采取三种开发模式：一是政府主导开发模式。主要采取政府+农户、政府+村委会+农户、政府+小型公司+农户等模式。如**县**镇查济村目前采用这种开发模式。二是依托企业开发模式。如**县**景区开发就采用这种模式，先由**县政府与**省安兴发展有限公司合资开发成立**县安兴旅游开发有限公司，后该公司更名为**省旅游集团**县旅游开发有限公司，自2004年至今整个**景区由该公司主导开发与管理；**县**镇**村自20**年开始，由****华清旅游发展有限公司在景区投资建设，**的**、**等景区，则由地方政府投资建设道路等基础设施建设，引入企业投资建设酒店、宾馆等项目并对外进行市场开拓。三是村民自主参与开发模式。主要包括个体农庄、农户+农户模式。如**县**村在油菜花节的时候，当地居民自发建设与经营农家乐等，带动地方经济发展和村镇建设。当前，我市小城镇发展中存在的问题主要有：一是市场化理念不强、融投资渠道单一。基础设施建设仍以政府财政投入为主，“bot”、“ppp”等公私合作模式运用不多，导致基础设施和公共服务设施建设的投资能力不强。二是发展理念滞后，村镇特色彰显不足。现代社会是娱乐经济、体验经济和休闲经济时代，我市小城镇发展过程中，尚未很好抓住现代特色村镇经济特点，仍以光观旅游为主，未很好地融合当地的传统文化和传统艺术，缺乏深度文化旅游观念。如****景区对当地产业、经济和城镇建设基本没有带动作用。三是品牌意识淡薄、核心竞争力不强。多数小城镇基本处于原始资源简单展示的层面，缺乏“无中生有、移花接木、小题大做”地打造特色小城镇的理念，没有形成具有规模和吸引力的小城镇品牌。如**县**镇**村早期引进了**华清旅游发展有限公司，但该公司在村镇特色资源的策划宣传等方面的理念相对滞后，导致村镇品牌没有得到发挥，2014年已被**县政府回购。（四）启示与思考1、坚持保护性开发原则特色小城镇开发，最关键的问题在于处理好保护与开发的矛盾。一是整合资源，整体谋划。务求最大程度保护和保持原有的特殊自然环境、传统文化、历史风貌等特色景观，对各地小城镇资源进行整合，整体科学地谋划发展思路，打造更具影响力的品牌，实现被开发地区自然、经济、社会、文化的整体协调发展；二是规划引领，强调保护。必须遵循规划先行的理念，将自然生态、历史风貌等不可再生的珍惜资源的保护纳入规划之中，将保护这些核心资源作为特色小城镇发展的前提和基础，结合小城镇基础配套设施的完善，科学合理地编制控制性保护规划，坚持保护性开发，保障特色资源的可持续发展；三是加大宣传，彰显特色。对特色小城镇要进一步强化宣传，找准方向，挖掘精髓，逐步打造特色精品小城镇品牌；四是招商引资、筹集资金。利用小城镇的珍惜资源，努力引入有实力、有经验的大企业参与开发建设，多渠道筹措开发建设资金；五是要发展产业，强化支撑。以市场为导向，以产业为依，着力培育壮大一批特色产业，以此带动镇村经济的全面可持续发展。2、推行差异化发展理念我市特色小城镇资源虽然丰富，但多以传统古村落、古民居为特征，容易出现“千村一面”、“村村雷同”、“文化缺失”的现象。在发展过程中，需要注重保持和延续小城镇传统聚落空间格局和肌理，以当地特色历史文化元素营造小城镇的文化氛围，凸显特色文化内涵。要深入挖掘当地的风土人情、饮食文化、消费习惯，并注入科学宣传，以此来吸引游客并引导消费，既可以促进吸引游客，增加消费性收入，也可以带动当地特色产业链，促进经济可持续发展。3、有效嫁接文化艺术概念**老街项目曾邀请**、**、**、**、**等地的数十位国家级非遗传承艺人和艺术家到**老街展示非物质文化遗产，将多元化的文化元素嫁接，成为**老街的另一个亮点。例如我市**区**镇，不仅拥有一条传统的历史文化老街，还拥有华东地区规模较大的天主教堂这样的宗教文化；**县**镇（**村）、**县**镇（**村）等既保存有较完整的**古村落建筑群，也涌现出众多历史进程中颇具影响力的著名人物，将当地多元文化整合，并积极引入其他地域文化有效嫁接，是丰富特色资源，打造精品特色小城镇品牌的发展趋势。4、多方式融投资促进特色小城镇综合开发小城镇发展模式归纳起来主要有农业商品主导型、现代工业和市场主导型、中心城市辐射型和特色资源开发型等。目前，我市具备条件且亟待开发的小城镇主要是特色资源型，适宜采取政府与企业合作开发模式。特别由企业主导的特色小城镇的综合开发，是当前实现小城镇综合开发的发展趋势。一是政企合作分成式。针对一些已具有一定知名度和品牌价值的特色小城镇（如**县**村、**县**村等），下一步的工作重点应该着眼于引进一些专业性的大企业，运用更为先进的经营开发理念和管理模式，通过进一步深入挖掘整合特色资源、嫁接多元文化等方式，打造区域内知名的特色品牌。对于一部分知名度不够高、品牌效益不够强、基础设施还不够完善的特色小城镇，也可通过筑巢引凤的方式（如**市**文化园项目），由乡镇政府负责前期基础设施、公共服务设施等方面的投入，并给予投资经营企业优惠政策，增强特色小城镇的吸引力。投资经营企业前期主要是对特色资源进行整合提升，采取专业的宣传策划、营销手段，塑造小城镇的特色品牌、营造良好的市场氛围等，以集聚人气。同时还可引导当地农民发展农家乐、特色商品销售等特色产业，完善特色产业链，促进当地农民增收。待小城镇具有一定规模、品牌效应后，政府与企业从门票等收入中分成，届时有望实现政府、企业、农民三赢的良好局面。二是企业整体综合开发模式。对于一些有一定自然、人文等特色资源，但现状开发不足、基础设施相对滞后，尚未形成具有规模和吸引力的特色小城镇（如**区**镇等），可以采用整体出让的方式，由企业主导完成对周边地块的土地综合开发利用。对现状特色资源进行挖掘、整合、提升，完善小城镇基础设施、公共服务设施体系，围绕特色资源形成比较完善的商贸服务设施，采取出让、租赁等多种方式，引入更多经济体参与，带动激活当地经济活力，做大做强小城镇品牌，以此来带动小城镇及周边区域的快速发展。